东北案例划拨土地之上房产转让抵押

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序言划拨土地指划拨土地使用权。根据《城市房地产管理法》第二十三条的规定,土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。我国关于房地产的转让和抵押,有一个“地随房走”的基本原则。根据《城市房地产管理法》第三十二条的规定,房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。对于房地产的租赁,则没有这个原则。因划拨土地之上房地产的转让、抵押、租赁会给转让方带来收益,但可能给国家资源带来损失,所以法律对于划拨土地及其所涉房地产的规定相比出让更加严格,实践中也出现了大量纠纷。本文将通过案例的形式对以上三种情况的裁判观点进行分析。划拨土地及地上建筑物,经政府审批可以转让,未经审批不得转让

案情

徐善仁父亲徐芳洪于年取得案涉房屋的房产执照,年徐善仁继承取得该房屋,年12月30日办理了房产证照。年4月21日办理了国有土地使用证,用途为住宅用地,土地性质为划拨。年6月12日,王致恒、徐善仁签订房屋转让契约,徐善仁将其所有的位于大连市旅顺口区英歌石村的六间房屋转让给王致恒,房屋价款为元。王致恒于契约签订当日给付徐善仁房款元,徐善仁于当日将案涉房屋及房屋房产执照一份、国有土地使用权证两份交付王致恒,王致恒自契约签订之日起占有、使用案涉房屋至今。后王致恒向一审法院起诉徐善仁,请求确认双方的房屋买卖有效并确认所涉房屋归原告所有,判决徐善仁协助王致恒履行房屋产权权属转移义务。

分析

本案的争议焦点在于王致恒与徐善仁签订的房屋转让契约的效力认定,本质为转让划拨土地之上房地产签订的买卖合同是否有效。1.划拨土地及地上建筑物,若想转让,必须获得审批《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”本案中,徐善仁将房屋转让给王致恒时,根据“地随房走”的原则,房屋所涉的土地使用权应当一同转让,案涉房屋所附着的土地性质为国有划拨土地。那么问题就在于,以划拨方式取得土地使用权的,土地之上的房地产能不能转让。根据上述法律规定可知,此种情况下,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。也就是说,并非绝对的可以转让或者不可转让。在获得有批准权的政府审批、将土地性质从划拨转为出让、并且缴纳土地使用权出让金的前提下,可以转让。分析本案事实,该房屋的转让并未获得政府审批,也没有进行土地性质的转换,更没有缴纳土地出让金。那么这种情况下,合同是否无效呢?2.划拨土地及地上建筑物,未经政府审批不得转让,合同无效《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定:“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效。”从上述规定可知,未经政府批准的,转让合同无效。例外规定是在起诉前经过政府批转并且办理出让手续的,认定合同有效。而本案在起诉之前并未办理出让手续,所以转让合同无效。

审理

本案中,案涉房屋的转让双方认可未经相关政府审批,违反了国家有关划拨土地上房屋转让的法律规定,应属无效。王致恒要求确认其与徐善仁签订的房屋转让契约有效,于法无据,本院不予支持。在此基础上,王致恒要求徐善仁协助其履行房屋产权权属转移的义务,亦缺乏法律依据,本院不予支持。以划拨土地及地上建筑物作为抵押物的抵押合同,经过审批的有效,且办理抵押登记手续视同审批

案情

年6月10日,大洼支行某营业所与某农场水电管理站签订了《抵押担保借款合同》,水电管理站“以土地作为本合同载明的贷款本息的抵押物”。合同签订后的年6月16日,某营业所向某水电管理站发放了贷款。年6月10日,大洼支行某营业所与某农场水电管理站签订了房地产抵押物清单,水电管理站以划拨国有土地使用权的土地作抵押物。年6月11日,某营业所与某水电管理站在大洼县土地管理局办理了国有土地使用权抵押证书,并注明“本宗土地系划拨土地使用权抵押,抵押人未办理土地使用权出让手续补交土地出让金”。同时约定“抵押期为1年,期满15日前到土地管理部门办理变更手续,如需继续抵押,重新办理此手续”。贷款到期后,大洼支行某营业所起诉水电管理站主张以土地抵押承担抵押担保责任。

分析

本案的争议焦点在于抵押划拨土地及地上建筑物的合同是否有效。1.仅以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。《物权法》第一百八十二条:“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。”在序言中我们知道,对于房地产的转让和抵押,有一个“地随房走”的原则。本案中,当事人双方以划拨国有土地使用权的土地作抵押物,未约定其上建筑物是否抵押。但是根据物权法的规定,抵押人未将划拨土地之上的建筑物应当一并抵押的,视为建筑物和土地一并抵押。2.将建筑物与划拨的土地使用权一并设定抵押,必须审批,否则抵押无效年04月18日施行的《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条:“如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上,将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的,对土地使用权的抵押需履行法定的审批手续,否则,应认定抵押无效。”在房地一并抵押的前提下,根据该司法解释可知,对于划拨土地的抵押必须履行审批手续,否则抵押无效。本案中,双方当事人在土地行政管理部门依法办理了抵押登记,那么抵押登记与审批手续有什么关系,当事人能否以办理了抵押登记为由主张抵押合同有效呢?3.土地行政管理部门依法办理抵押登记,视为审批,抵押有效年1月15日发布的《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》:“以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押,土地行政管理部门依法办理抵押登记手续,即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准,不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。”最高人民法院转发该《通知》:“在《通知》发布之日起,人民法院尚未审结的涉及国有划拨土地使用权抵押经过有审批权限的土地行政管理部门依法办理抵押登记手续的案件,不以国有划拨土地使用权抵押未经批准而认定抵押无效。”此通知在上一条提到的最高院批复施行之后发布,因此在年1月15日之后,法院未审结的国有划拨土地抵押案件,抵押经过有审批权限的土地行政管理部门依法办理抵押登记手续的,视同已经审批,不能以此为由认为无效。本案在年1月15日前未审结,适用该通知。在年6月11日,双方当事人在大洼县土地管理局办理了国有土地使用权抵押证书,并注明“本宗土地系划拨土地使用权抵押,抵押人未办理土地使用权出让手续补交土地出让金”。即当事人办理了抵押登记,视同办理了审批,因此本案抵押合同有效。

审理

本案经过盘锦中院二审审理,认为被上诉人所抵押的土地已经过土地行政管理部门依法办理抵押登记,因此本案土地使用权抵押合同依法有效,被上诉人应按抵押合同的约定继续履行,判决水利服务站以该土地使用权承担抵押担保责任。划拨土地之地上建筑物,未经批准的租赁合同一般认定有效

案情

年8月1日,轻工学院与许昌庆签订《金州校区场地租赁合同》,约定轻工学院将校区南院体育场西侧平方米场地租给许昌庆使用;租赁期限为3年,自年8月1日至年7月31日;场地第一年租金为元,第二年租金为元,第三年租金为元;该场地如因学校原因不能继续租赁,轻工学院可以提前二个月通知解除合同;租赁期间轻工学院只提供场地,场地改造、维修等费用由被告许昌庆承担。合同签订当日,轻工学院将案涉场地交付给了承租方使用,承租方向轻工学院交纳了前二年租金1万元。(许昌庆邵允对租赁的场地共同占有使用,邵允系实际承租人。邵允对该租赁的场地进行改造、维修,建有房屋、围墙、彩砖及混凝土地面、地下井等附属设施,栽培果树等。)合同已经到期之后,年10月25日轻工学院向邵允发出一个书面通知,告知该场地不再出租,并于年10月27日收回,请做好移交准备,如有异意,可与学校后勤处沟通。之后双方一直协商未果,案涉出租场地一直没有腾退移交。轻工学院遂诉至法院,请求二被告支付欠付租金、电费;腾退场地。被告邵允提起反诉,请求轻工学院补偿邵允场地资产费、养鱼池费用。

分析

本案关键点在于划拨土地之上房地产租赁合同是否有效。实践中,主要适用的法律规定是《城市房地产管理法》第五十六条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条、第四十六条。但是不同的法院对于这几条法律的适用以及解读存在很大分歧。实践中一般倾向为认定租赁合同有效。1.法律未规定审批,仅规定将租金中所含土地收益上缴国家《城市房地产管理法》第五十六条:“以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。”该法为基本法,仅规定将租金中所含土地收益上缴国家,并未规定划拨土地之上房屋出租需要办理审批手续。且根据对法条的理解,只有当租赁合同有效时,才能产生租金,才能将租金中所含土地收益上缴国家,因此可以理解为租赁合同有效是上缴土地收益的前提,不能简单以未上缴土地收益而认定合同无效。结合本案,当事人仅签署租赁合同,未进行审批等手续。但因法律无强制规定,所以根据该法律规定租赁合同有效。2.行政法规规定划拨土地使用权及地上建筑物租赁的,应当审批,未审批应当受到行政处罚《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条:“划拨土地使用权,除本条例第四十五条规定的情况外,不得转让、出租、抵押。”第四十五条:“符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物,其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;(二)领有国有土地使用证;(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的,分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”第四十六条:“对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人,市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入,并根据情节处以罚款。”实践中对于该条例有以下几种解读:(1)当土地使用者属于国家机关等公权力主体时,租赁合同无效。(2)当土地使用者是公司、企业、其他经济组织和个人时:履行依法审批手续并且补交(或以出租收益抵交)土地使用权出让金的租赁合同有效;未经审批的,一般认为该条款非效力性强制规定,合同有效;也有的法院认为该条款为效力性强制规定,合同无效。本案中,当事人仅签署租赁合同,未进行审批等手续。法院适用了本条例,因条例中规定的法律后果是由相关部门进行行政处罚,并未规定未经审批的租赁合同无效,所以认定该租赁合同有效。3.上述法律和行政法规怎么适用该行政法规施行时间为年05月19日,且一直没有进行修订,存在一定的的滞后性;而《城市房地产管理法》是年01月01日实施的,年和年又进行了修正,不仅法律的效力更高,而且根据新法优于旧法,适用法律的规定更加合理。此外,即使适用该行政法规,法院也倾向认为以上三个条款非效力性强制规定,认定合同有效。

审理

本案经过大连中院二审审理,认为争议焦点为轻工学院与许昌庆签订的《金州校区场地租赁合同》是否有效。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条和第四十六条可知,现有的法律及行政法规对国有划拨土地使用权出租的行为并没有规定为所签订的合同无效,而对于如未经批准出租国有土地使用权的,其法律后果为应由市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入,并根据情节处以罚款,即由相关部门进行行政处罚。具体到本案,虽轻工学院未经批准而将其划拨土地用于出租,但其与许昌庆签订的《金州校区场地租赁合同》亦不应就此而认定无效,据此,可以认定该租赁合同有效。判决许昌庆、邵允于判决生效之日起二十日内腾退场地、支付租金。

综上

1、转让划拨土地之上建筑物的,必须通过有审批权的人民政府审批,将土地性质从划拨转为出让,并缴纳土地使用权出让金,未经审批的转让合同无效;

2、以划拨土地及地上建筑物做抵押的,在土地行政管理部门依法办理抵押登记手续视为经过审批,抵押有效,若未办理抵押登记的,抵押无效;

3、以划拨土地之上房屋进行出租的,未经批准一般认为租赁合同有效,但需要将租金中所含土地收益上缴国家。

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