男子单某和单某某，认为买工程款抵账的房屋便宜，便从土建承包商陈某手里分别买了一套楼房。让两人没想到的是，便宜没捡着房子没买成，最终只好将陈某告上法庭。一审宣判后，被告陈某不服从本判决，向盘锦市中级人民法院提起上诉。日前，盘锦市中级人民法院依法作出终审判决：驳回上诉，维持原判。
男子陈某，家住沈阳，是一名土建工程承包商。年5月21日，陈某从某公司承包了大洼区某小区1号楼土建等工程，双方签订了工程施工合同。同年12月15日，单某和单某某先后与某公司签订了《XX商品房预定书》，约定购买X单元XX号房和X单元XX号房，分别交纳定金元，某公司分别给单某和单某某出具收款收据一张。几天后，陈某得知单某和单某某从某公司购房的消息，找到两人后说从他手里买房能优惠一些，他手里有工程款抵账的房屋。听完陈某的讲述后，单某和单某某均同意从陈某手里购房，因为各自能便宜一万多元钱。
同年12月30日，单某和单某某与陈某来到某小区售楼处，同某公司项目部工作人员杜某签订《协议书》，约定将某小区两套房屋以抵工程款的方式给陈某，两套房屋总价款为.80元，并将上述两套房屋出售给单某和单某某，两人将购房款直接交付给陈某，此款由某公司从陈某的工程款中扣除，陈某协助单某和单某某于年6月30日前到某公司开具正式收款收据及签订商品房买卖合同。如在年6月30日前，某公司未给单某和单某某出具收据及签订商品房买卖合同，陈某应将购房款返还给单某和单某某；如陈某不返还，某公司将代其返还。协议书签订后，单某和单某某将购房款.80元交付给陈某，但某公司未给单某和单某某出具收据及签订商品房买卖合同，并将涉案两套房屋出售给他人。单某和单某某发现后，将陈某和某公司告上法庭，请求法院判决二被告返还购房款及定金。
经审理，大洼区人民法院认为依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告陈某未能按照《协议书》约定，在指定期限内协助二原告到被告某公司开具正式收款收据及签订商品房买卖合同，导致被告某公司将涉案两套房屋出售给他人，二原告与被告陈某、杜某签订的《协议书》以及被告某公司与二原告签订的《XX商品房预定书》，合同目的无法实现，故对原告要求解除合同及预定书的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告陈某应依照公平原则，将购房款返还给二原告。被告陈某给二原告出具的承诺书亦是其对返还购房款一事的认可，故对原告主张被告陈某返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。行为人没有代理权，以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力。本案中，案外人杜某系被告某公司的项目部工作人员，其不具有出售房屋的权限。在未经某公司授权的情况下，杜某与二原告及被告陈某签订协议书，该协议书中的“某公司”印章亦不是被告某公司公章，且某公司对该协议不予追认，故该协议对被告某公司不产生法律效力。对原告主张被告某公司返还购房款的诉讼请求，本院不予支持。二原告与被告某公司签订的《XX商品房预定书》虽对定金作出约定，但二原告未按通知签订合同、交纳购房款是因为其与陈某及被告某公司工作人员杜某签订了《协议书》，《协议书》盖有“某公司”印章，且二原告按协议书约定将购房款交付给陈某。二原告已尽到合理的注意义务，不存在过错，被告某公司应依据公平原则将收取的定金返还给二原告。故对原告要求被告某公司返还定金的诉讼请求，本院予以支持。被告陈某应向二原告返还购房款总计.80元。随后，大洼区人民法院依法作出判决:解除二原告与被告陈某、杜某于年12月30日签订的《协议书》；解除原告单某与被告某公司于年12月15日签订的《XX商品房预定书》；解除原告单某某与被告某公司于年12月15日签订的《XX商品房预定书》；由被告陈某于本判决生效后十日内向原告单某返还购房款.40元；由被告陈某于本判决生效后十日内向原告单某某返还购房款.40元；被告某公司于本判决生效后十日内向原告单某返还购房定金元；被告某公司于本判决生效后十日内向原告单某某返还购房定金元。如果未按本判决指定的给付期间履行给付金钱义务，应当依照《民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费元（原告已预交），减半收取.50元，由被告陈某承担.59元，由被告某公司负担99.91元。鉴定费元，由被告陈某负担。一审宣判后，被告陈某不服从本判决，向盘锦市中级人民法院提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，改判被上诉人某公司向被上诉人单某、单某某返还购房款.80元，案件受理费由被上诉人承担。
经审理查明，盘锦市中级人民法院认为，二被上诉人单某、单某某在诉讼中增加解除三方协议书的诉请，原审以房屋已出售他人，合同目的已无法实现为由支持解除三方协议，符合法律规定。案外人杜某系被上诉人某公司的工程项目部工作人员，其不具有处置房屋职能，在未经某公司授权的情况下，杜某与单某、单某某及上诉人陈某签订的三方协议书，该协议书中的“某公司”印章亦不是某公司公章，且某公司对该协议又不予追认，原审法院已就三方签订的协议书予以解除，上诉人以此协议取得的购房款，原审法院判决上诉人予以并无不当，上诉人要求某公司返还购房款的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。日前，盘锦市中级人民法院依法作出终审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费元，由上诉人陈某负担。
（李越记者范铁宝）
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